很多购房者不能很好的区分大产权房和小产权房的意思，简单来说国家发产权证的叫大产权房，乡镇政府发产权证的叫小产权房。

大产权房
大产权房是购房者既有《房屋所有权证》，也有《土地使用权证》，可以合法进行二手房交易的房产，具备占有、使用、收益和处分四项完整的权能。



小产权房
小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，它并不真正构成严格法律意义上的产权。是集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。



两者区别
房产证：小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权；大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
转让权：职工想要转让小产权房，必须在购买五年之后才能够进行；职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
归属权：小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有；大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的。
自由度：购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易；购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
风险度：买小产权房会具备一定的风险；买大产权房不具备风险。