购房建筑面积和使用面积怎么计算和区别

时间:2020-03-31   作者:互联网搜集整理

买房时我们经常会听到建筑面积和使用面积这样的专业术语,对于购房小白来说完全不知道这是什么,它们有什么样的区别,又该如何的去计算?

    两者的定义
    建筑面积是地产用词,与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同,其定义和量度标准未必一致。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标,也是国家宏观调控的重要指标之一。而使用面积(Usable area)是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

    两者的区别
    商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,其中套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。所以说建筑面积是包含了使用面积的概念,建筑面积要比使用面积大。
    用直白一点的话来表示,你家房子的建筑面积是指除了你家面积之外,外加公共楼梯、电梯、井道、大厅等空间的面积分摊给各家的面积;而使用面积是指你家净面积,除了上述各公摊面积外还得把你家墙厚所占的面积减掉,就是你眼睛所能看见的面积。

    建筑面积的计算
    因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是:
    1、单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
    2、多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
    3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
    4、用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
    5、穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
    6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
    7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。
    8、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者,应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积(有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致)。
    9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
    10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
    11、突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
    12、建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台,也不论是封闭阳台还是非封闭阳台,均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。
    13、住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
    14、计算全部建筑面积的范围:
    (1)房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算,多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。
    (2)假层、阁(暗)楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上(含2.00m)的部分,按其投影面积计算。
    (3)房屋天面上层高在2.20m以上(含2.20m)的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。
    (4)底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库,层高在2.20m以上(2.20m)的,按其结构的外围水平投影面积计算。
    (5)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的,按结构的外围水平投影面积计算。
    (6)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
    (7)有顶盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
    (8)挑楼、全封闭的阳台和挑廊,按其结构的外围水平投影面积计算。
    (9)复式、跃层建筑中的挑空层部分,不论层高多少,均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。
    另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:
    (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。
    (2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。
    (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
    (4)没有围护结构的屋顶水箱间。
    (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
    (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
    (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。
    从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。

    使用面积的计算
    计算公式:使用面积=建筑面积-套内墙体面积
    PS:房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
    1、套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
    2、套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
    3、不包括含在结构面积内的内部烟囱、通风道、管道井。
    4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

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